来源：凤凰网
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大会之后，小会不断。
(资料图)
促消费20条、民营经济28条……各种政策纷纷出台，多到你走在路上就有可能被文件砸到。
8月第一天，央行也开了下半年工作会议。
综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕；
保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定；
统筹协调金融支持地方债务风险化解工作；
进一步便利境外投资者增持人民币资产，有序推进人民币国际化。
每一项都是大事。
而其中最重要的，还是对房地产的政策支持：
支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
可以肯定的是，下半年的首付比例和房贷利率还会下调。
目前大多数城市的首套首付比例，都是30%，少数二三线城市最低20%。
下半年，更多的二三线城市或许会把首套首付比例降到20%，二套首付比例降到30%-40%。
但一线城市的下调幅度不会太大，二套首付比例在满足一定要求的前提下，或许能降到50%。
刺激需求侧的政策潮，还在继续。
而人们最为关注的，依旧是存量房贷利率的下调。
7月中旬，央行货币政策司司长邹澜就已经表态：
支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
而到了这次会议，用词和态度都有了转变：
指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
你可以细品其中的微妙之处。
央妈的态度很明确： 存量房贷利率下调这件事，下半年必须办了！
市场呼吁三年之久的举措，终于落了地。
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2016年，房价暴涨之后，严控周期再次开启。房贷利率也不断上行。
尽管从2019年以来，5年期以上LPR已经下调了7次，但存量房贷利率的平均水平依旧在4.7%的高位。大量城市的个人房贷利率都在5%以上，甚至超过6%。
而2023年上半年，全国新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107BP。
今年以来超过40个城市更是把首套房贷利率下限降到了4%以下，几乎是历史最低水平了。
如果以一套100万总值的房子，首付30%、商贷30年，等额本息还款方式计算：
5%利率，每月房贷3758元；
4%利率，每月房贷3342元。
每个月就能节省400元，需要支付的利息总额就少了15万元。
面对这种差额，那些利率高位站岗的买房人，谁看了都会心口一紧。
加上口罩突袭对收入的影响，银行理财等其他投资渠道收益率下行，提前还贷就成了多数人的选择。
研究机构测算，2022年的提前还贷规模超过3万亿，预计今年的提前还贷规模会超过4万亿。
一场居民自发的去杠杆、修复资产负债表的浪潮，早就上演。
存量房贷利率的下调，对这部分人群来讲，是迟来的利好。
省下不少利息和月供，提前还贷规模也会相应下降，人们手上也会有更多现金用来消费，也有助于消费的起色。
一举两得，何乐而不为。
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唯一的压力，给到了银行。
之前央行的表态中，给出了两种方式：
1）商业银行与借款人自主协商变更合同约定；
2）新发放贷款置换原来的存量贷款。
第一种方式就是直接降，把原来的合同作废再签新合同，银行的主动意愿有多高？
第二种方式是间接降，新贷款置换旧贷款，操作起来更麻烦，时间周期也更长。
目前各个银行也还在商讨，都还没有成形的方案落地。
当然，也不乏试水者。
前些天就有传言， 兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。
如有客户预约提前还款，银行可向客户提供最高1年期70BP（基点）利率优惠券，并叠加提供一款专属理财产品，通过该方案挽留提前还贷的客户。
或者，1年期的利率优惠券只针对存量房贷按揭客户的，第一年优惠，后面继续执行原利率。
尽管这种方式只在部分支行试点，但发放利率优惠券的方式，之后也可能推广开来。
一个根本问题是，从贷款高利率直接降低，这中间的成本怎么弥补？
2022年，有40家上市银行的个人房贷余额超过100亿元。
其中，四大国有行更是碾压级别的存在，建设银行、工商银行都超过了6万亿，农业银行、中国银行都在5万亿上下。
邮储银行、建设银行、中国银行、工商银行、农业银行的个人房贷占比，超过了25%。城商行、农商行的占比，大都在20%以下。
因此，存量房贷利率的下调，对大行的影响更为明显。
银行为了弥补损失，势必会增加很多限制条件，比如贷款到期前不能提前还贷，比如再下调存款利率。
能不能顾全大局让出部分利益，就成为观察存量利率降低效果的关键。
到了考验银行的时候了。
现在高层对房地产的托举态度十分明确，因为之前在多个场合中也再次重申了房地产是支柱产业，房地产的倒塌更可能引起系统性金融风险。于是，四大一线城市齐齐表态，准备下一步动作。
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