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“如果用一个字描述近期的上海二手房市场，那就是‘淡’。现在很多卖家会打电话来问，有没有人想看房，并愿意调低挂牌价。买家则挑挑拣拣，并不急于出手。我们门店之前成交的几单，都是去年就在看房，直到今年才成交的客户。现在挂牌房源量大，卖家多买家少，部分房源的议价空间可以达到20%至25%。”上海市松江区九亭地铁站附近某房产中介门店经理解峰(化名)向记者表示。
与之相对应，在今年2月和3月出现一波回暖行情后，上海二手房市场交易量已连续两个月下滑。上海中原地产统计数据显示，5月，上海二手房成交量为1.53万套，较4月的1.77万套减少约13.56%，该数据已接近上海二手房月均成交1.5万套的“荣枯线”。
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业内人士认为，当前上海二手房市场房源多、客户少，如果没有利好政策刺激楼市消费，二手房的“低温”行情或将维持一段时间，买家和卖家将展开深度博弈。
老小区房子不好卖
在上海中外环间的古美地区，坐落着许多20世纪90年代建成的老公房。由于其环境优雅，背靠莲花路商圈，生活配套成熟，交通便利，成为不少刚需或首次改善购房者买房的目标区域之一。近两年来，古美板块时常有新楼盘上市，催生出一批“卖旧打新”的置换客。但随着二手房市场供大于求，成交周期的拉长，让部分置换客叫苦不迭。
古美西路上某品牌中介门店业务员小宋向记者透露，最近房源挂牌量较大，很多客户打算卖了老房子，转而购买新房。以古美八村为例，该小区目前挂牌房源有50多套，其中八成业主有置换需求。挂牌时间短的有2个月，最长的已有1年半。
“现在附近老房子每平方米均价为6万元至6.5万元，虽然成交价走低，但客户观望情绪依然浓厚。”小宋表示。
“附近好一点的房源之前均价达到9万元/平方米，现在只要7万多元/平方米。”静安区大宁板块上工新村附近的一家中介门店业务员老吕向记者介绍，房源多、客户少是当前上海二手房市场的重要特征。
在老吕看来，当前上海二手房市场行情确实趋淡。虽然今年以来他个人成交了5单买卖，但门店内其他业务员很少有人开单。他表示，为促成订单成交，大多数挂牌业主愿意降价，不到自己心里价位不卖的业主只有一两成。
记者调查发现，现在比较难卖的主要是一些房龄较老的老旧小区的房源，而次新小区房价相对抗跌，成交也较平稳。
静安区广延路上的宝华现代城是一个中高端小区，目前均价约12万元/平方米。记者通过上海中原地产门店内部系统获悉，目前宝华现代城共有33套房源正在挂牌，其中三房有9套，两房有16套，其余为1房。
“现在市场不太好，挂牌量比往年要多，但宝华现代城的房源每个月都有成交。像这种高端小区的房价不可能打八折。最近刚刚成交的一套宝华现代城三房，虽然存在缺点，但1660万元的成交价接近2021年底价格。今年3月卖掉的一套同户型三房的成交价达1700多万元。有时候，业主正好赶上有打新计划，如果买家付款方式好的话，业主让价100万元也很正常。”中原地产业务员马超(化名)说。
学区房也明显降温。有房产中介告诉记者，现在部分家长对学区房的概念有所淡化，即使买学区房，也会考虑居住品质，而不仅仅是为了挂个户口。“高品质小区的房源还是比较好卖的，但老公房、楼梯房空出来很多。像徐汇区这边的番南小区、南丹小区、凯旋一村等学区房都有20套至30套的房源在挂牌。这类房子比较难卖，且降价幅度较大。”
浦东新区御桥地铁站附近地杰国际城一期是对口建平实验中学的学区房。2021年上半年，该小区内94.7平方米双南户型的两房挂牌价一度超过10万元/平方米，如今价格已显著回落。记者了解到，目前地杰国际城一期小区双南两房户型的房源挂牌了十几套，挂牌价格为800万元至946万元不等。
房产中介小伍告诉记者，今年2月和3月的那波行情，虽然价格卖得不好，但好在成交量大，现在是价格不理想，成交量也不多。
成交周期拉长
挂牌量攀升，成交量下滑是当前上海二手房市场的主要表现。
受新房市场高位供应及一、二手房价格倒挂的虹吸效应影响，上海二手房市场成交量在3月冲高至2.4万套后迅速回落，4月成交1.77万套，5月成交1.53万套。目前上海一二手房成交套数比已从最高位的1：3滑落至1：2。也就是说，原先每成交1套新房，对应就会成交3套二手房，但如今只能成交2套二手房。
据小伍观察，现在购房者中，约六成为置换客。而置换客中，约有三成可以立马支付定金，进入买房流程。另七成客户在谈价格、谈成交周期上，会花费较多时间，成交率只有20%至30%。
“眼下古美地区二手房成交周期差不多要6个月，高楼层的房源成交尤其缓慢。买家大多在观望，愿意出价的客户很少。目前市场上有一些高性价比的房源，一天至少会有三组带看，只不过客户购买决心还不够，大家都在等待是否会出台新政策。”小宋说。
老吕告诉记者，现阶段客户从看房到成交，整个周期可能用时1年。“由于挂牌量大，为了尽快成交，有些小区的业主给出的挂牌价一个比一个低，而买家在没看清方向的情况下，会捂紧口袋，谨慎出手。”
有房产中介向记者表示，现在二手房市场买主有两个趋势：一是整合房源，将多套房源卖掉换成一套大面积高品质的房源；二是追求地段，把房子从其他区域向市中心置换。
“不同于其他城市，上海常住人口较多，具备市场稳定的基础条件。还有一大批人在上海工作多年，但尚不具备购房资质，这批人正是潜在购房群体。”上述房产中介认为，虽然现在二手房交易量不高，但房价还是比较稳定，因此购房者无需担心市场。
（文章来源：上海证券报）
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